Le classement d'origine
Chaque logement rangé dans l'une des huit catégories, mesuré, son équipement converti en mètres carrés fictifs. Articles 324 G à 324 U de l'annexe III au CGI.
Avis 2026 en ligne le 27 août
base de calcul : 1970, maintenue jusqu'en 2030
Votre taxe foncière vous facture peut-être, chaque année, des mètres carrés qui n'existent plus.
Une baignoire déposée, un vide-ordures muré, une cave vendue : le classement de 1970 continue de les compter tant que personne ne le signale. Le document qui permet de le vérifier est gratuit — encore faut-il savoir le demander, et savoir le lire.
Méthode conçue par le fondateur d'un groupe immobilier — vingt ans de gestion sur le terrain. Qui analyse votre dossier →
Fondé sur votre fiche d'évaluation n° 6675-M, le document officiel de la DGFiP. Cinq questions, aucune inscription, aucun document requis pour commencer.
Aucune donnée transmise
Chaque chiffre sourcé au CGI
Remboursé 14 jours
Fiche d'évaluation
6675-M
- Surface réelle
- 86 m²
- Catégorie
- 4
- Coef. entretien
- 1,10
- Baignoire déposée
- +5 m²
- Vide-ordures muré
- +3 m²
- Chauffage central ×7
- +14 m²
- Surface pondérée
- 165 m²
Ces deux lignes sont toujours comptées. L'administration ne le sait pas — personne ne le lui a dit.
Reconstitution pédagogique · chiffres fictifs
Votre taxe foncière ne se calcule pas sur la valeur de votre maison.
Elle se calcule sur une surface pondérée : votre surface réelle, mesurée au sol entre murs, puis passée à travers six paramètres réglementaires. Un coefficient d'importance qui dépend de votre catégorie (art. 324 O de l'annexe III au Code général des impôts). Un coefficient de pondération sur vos dépendances, de 0,2 à 0,6 (324 N). Un coefficient d'entretien de 0,80 à 1,20 (324 Q). Deux coefficients de situation, de −0,10 à +0,10 chacun (324 R). Un correctif d'ascenseur, de −0,15 à +0,05 (324 S). Et enfin des mètres carrés fictifs ajoutés au titre de votre équipement (324 T).
Six paramètres. Quatre arrondis au mètre carré inférieur. Un tarif communal au mètre carré fixé lors de la révision générale de 1970, et jamais refait depuis.
Ce guide ne conteste pas le montant de votre impôt. Il vérifie chacun de ces six paramètres, un par un, sur le document que l'administration détient sur votre logement — et vous dit lequel est contestable, avec quelle pièce, et dans quel délai.
Le mot du fondateur
Vingt ans de gestion immobilière, puis un groupe immobilier fondé en France
« Après vingt ans passés sur le terrain en gestion immobilière, et à la tête d'un groupe immobilier que j'ai fondé, j'ai vu défiler beaucoup d'avis d'imposition. Ma conclusion est simple : l'administration applique des règles écrites en 1970 que plus personne ne maîtrise — ni les propriétaires, ni souvent les professionnels qui les conseillent. »
« Ce guide et cet audit sont la synthèse de deux décennies passées à lire ces documents. Ils ne vous promettent aucun montant. Ils vous redonnent la main sur le calcul. »
Mathias Benjamin
Fondateur · vingt ans en gestion immobilière
- 20
- ans dans l'immobilier
- 12
- points de contrôle par dossier
Pour être précis sur ce que cette expérience est, et ce qu'elle n'est pas : elle porte sur la gestion immobilière et sur la lecture des documents d'évaluation. Elle ne fait pas de moi un avocat ni un conseil fiscal, et ce site ne délivre pas de consultation fiscale. C'est vous qui déposez votre réclamation, et la décision appartient à l'administration.
Votre calendrier
Quatre dates. Une seule est irrattrapable.
Source : impots.gouv.fr et Livre des procédures fiscales
-
27 août
Votre avis est en ligne
Pour les non-mensualisés. Le 19 septembre si vous êtes mensualisé.
-
15 oct.
Date limite de paiement
Le 20 octobre en paiement dématérialisé. Payer n'empêche pas de contester.
-
Aujourd'hui
Demander votre fiche
Gratuit, cinq minutes. L'administration met de quelques jours à plusieurs semaines à répondre — c'est le seul vrai goulot.
-
31 déc. 2027
Forclusion de la taxe 2026
Article R*196-2 du LPF, d'ordre public : passé cette date, la réclamation est irrecevable, sans exception.
— jours restants
Un fichier à ouvrir, cinq rappels posés dans votre agenda. Aucune adresse demandée.
Rien n'expire de mon côté : ni le prix, ni l'accès, ni la garantie. La seule chose qui expire, c'est votre droit de réclamer — et la demande de fiche, qui doit partir avant, prend plusieurs semaines.
Le point de départ
Votre logement a été noté en 1970. Personne ne l'a revu depuis.
La taxe foncière n'est calculée ni sur le prix de votre maison, ni sur ce qu'un locataire vous verserait aujourd'hui. Elle repose sur une valeur locative cadastrale dont la date de référence est le 1er janvier 1970.
Une seule mise à jour
La loi prévoyait une actualisation tous les trois ans. Elle a eu lieu une fois, en 1980. Depuis 1981, un simple coefficient forfaitaire, identique pour tous.
Ce qui en découle
Baignoire déposée, W.-C. de cour supprimé, vide-ordures muré, dépendance démolie : rien ne remonte automatiquement. La fiche peut décrire un logement qui n'existe plus.
⚠️
Piège fiscal
On vous dira qu'une cheminée murée vous coûte des mètres carrés. C'est faux. Le barème de l'article 324 T ne comporte aucune ligne « cheminée ». Elle peut jouer sur le classement en catégorie, mais elle ne génère aucun mètre carré fictif. Même chose pour l'ascenseur : c'est un correctif, pas une équivalence. Un guide qui vous raconte l'inverse n'a pas lu le texte.
Ce qui se conteste : la catégorie de classement, la surface retenue, les correctifs, un équipement compté qui n'existe plus, une dépendance démolie. Ce qui ne se conteste pas : les taux votés par la commune, le principe de la taxe, la baisse de valeur de votre bien.
Gratuit · sans inscription · 2 minutes
Le simulateur en 5 étapes
Votre bien, les signaux d'alerte, vos mètres carrés de confort, les chiffres de votre avis. À la fin : ce qu'il faut vérifier, et l'ordre de grandeur en jeu.
Le document caché
Voilà à quoi ressemble une erreur qui dure depuis vingt ans
La fiche n° 6675-M est le document de calcul de l'administration pour votre logement. Elle est gratuite et s'obtient par la messagerie sécurisée de votre espace sur impots.gouv.fr. Elle ne figure ni sur votre avis, ni dans votre espace : il faut la demander.
« Trois lignes sur cette fiche décrivent un logement qui n'existe plus. Elles sont facturées chaque année depuis vingt ans. »
Touchez une anomalie · sa ligne s'allume
💡
Astuce du pro
Le vide-ordures est l'anomalie la plus facile à prouver : la condamnation a été votée en assemblée générale, et le procès-verbal existe. Demandez-le à votre syndic. Trois minutes, et c'est une pièce imparable.
Fiche d'évaluation
N° 6675-M
COMMUNE 00000 EXEMPLEVILLE · SECTION AB · PARCELLE 0147
NATURE : APPARTEMENT · NIVEAU : 3
A · Consistance
Pièces principales · 462 m²
Cuisine · 19 m²
Salle d'eau · 15 m²
Cabinet d'aisance · 12 m²
Dégagements, entrée8 m²
SURFACE RÉELLE86 m²
B · Dépendances
Cédée en 2019
3Cave · 12 m² × 0,303 m²
Garage · 15 m² × 0,609 m²
C · Classement & correctifs
Catégorie4
Entretien · Situation · Ascenseur1,20
SURFACE PONDÉRÉE NETTE123 m²
D · Équivalences superficielles art. 324 T
Eau courante4 m²
Électricité · Gaz4 m²
Déposée en 2018
1Baignoire · 1 × 55 m²
Lavabo · 2 × 36 m²
W.-C. particulier · 1 × 33 m²
Raccordement à l'égout3 m²
Muré en 2004
2Vide-ordures3 m²
Chauffage central · 7 × 214 m²
TOTAL ÉQUIVALENCES42 m²
SURFACE PONDÉRÉE TOTALE165 m²
Après correction
165 m² → 161 m² (−2,4 %)
Démonstration
L'œil de l'expert : le piège des dépendances
Vos dépendances — garage, remise, hangar, cave, grenier, terrasse accessible — ne sont pas comptées pour leur surface pleine. On leur applique un coefficient de pondération compris entre 0,2 et 0,6, prévu à l'article 324 N de l'annexe III au CGI. C'est là que se cache l'une des erreurs les plus coûteuses, et l'une des moins contestées.
La règle que l'administration s'applique à elle-même
Sa propre doctrine (BOI-IF-TFB-20-10-20-50) fixe les repères :
- 0,6 pour les éléments « intimement liés à l'habitation », construits avec des matériaux de même qualité que la partie principale — typiquement un garage maçonné et enduit, accolé à la maison.
- 0,2 pour les éléments « généralement de vaste superficie, édifiés dans les communes rurales, ne se rattachant pas ordinairement à l'habitation » — hangar, remise, bûcher, préau.
« La valeur d'usage de ces éléments s'atténue lorsque leur surface excède celle des éléments comparables normalement rencontrés dans la commune pour une catégorie donnée de locaux. »
Le retournement
Lisez-la deux fois. Elle dit l'inverse de l'intuition : plus une dépendance est grande, plus son coefficient doit baisser.
à 0,6
36 m²
un hangar en tôle de 60 m² pondéré comme un garage accolé
à 0,2
12 m²
le même hangar, au coefficient que la doctrine prévoit pour lui
l'écart
24 m²
pondérés bruts — sur lesquels s'applique encore votre coefficient d'ensemble
Ce qu'il faut vérifier sur votre fiche
Chaque ligne du bloc « dépendances » porte son coefficient. Trois questions, dans cet ordre :
- 1
Cette dépendance existe-t-elle encore, et est-elle encore à moi ? Un garage vendu séparément, une grange effondrée, une cave devenue partie commune continuent d'être évalués tant que personne ne le signale. L'acte notarié ou le procès-verbal d'assemblée générale suffit à l'établir.
- 2
Le coefficient correspond-il aux matériaux réels ? Tôle, bois, parpaing brut ne sont pas « de même qualité que la partie principale ».
- 3
La surface excède-t-elle la norme locale ? Si oui, le texte joue en votre faveur — et c'est la doctrine de l'administration elle-même qui le dit.
⚠️
Piège fiscal
Attention à la date. La taxe foncière s'apprécie au 1er janvier. Une dépendance démolie en mars reste imposable pour l'année entière ; la correction ne vaut qu'à compter du 1er janvier suivant. Réclamer sans vérifier cette date, c'est se faire rejeter en une ligne.
Cas d'école
Une maison de 140 m² classée en 3e catégorie
🎯
Ce que vous lisez
Cet exemple est fictif. Il ne décrit aucun client. En revanche, chaque chiffre du calcul est celui du Code général des impôts et vous pouvez le refaire vous-même sur Légifrance en dix minutes. C'est le seul genre de preuve que je peux vous donner honnêtement — et c'est la plus vérifiable.
La situation
Maison individuelle de 140 m² de surface réelle, en Île-de-France. La fiche d'évaluation la classe en 3e catégorie — « très confortable, belle apparence, très bonne qualité de construction, en général plusieurs salles d'eau », selon la nomenclature de l'article 324 H.
Or la même fiche, dans son bloc « équivalences superficielles », ne mentionne qu'une seule salle d'eau et un seul W.-C. La fiche se contredit elle-même.
Ce que ça change, arithmétiquement
Le barème du correctif d'importance (article 324 O), colonne « maisons individuelles » :
| Tranche | 3e catégorie | 4e catégorie |
|---|---|---|
| 20 premiers m² | × 2,10 → 42 | × 1,70 → 34 |
| de 20 à 140 m² (120 m²) | × 0,90 → 108 | × 0,90 → 108 |
| Surface pondérée comparative | 150 m² | 142 m² |
Huit mètres carrés pondérés d'écart sur ce seul paramètre. Et le reclassement joue une seconde fois, séparément : le tarif communal au mètre carré de la 4e catégorie est inférieur à celui de la 3e.
Ce que je ne peux pas vous dire
Le montant. Le tarif au mètre carré fixé pour votre commune en 1970 ne figure dans aucune base publique — j'ai vérifié le catalogue de données ouvertes de la DGFiP. Il est au procès-verbal des opérations de révision de votre commune, et il faut le demander.
Ce que je peux dire, en revanche, tient en une phrase : la base d'imposition est proportionnelle à la surface pondérée. Si elle baisse de 5 %, votre base baisse de 5 %. Et une correction acceptée vaut pour l'année réclamée et pour toutes les suivantes, tant que le bien ne change pas.
Aucun dégrèvement n'est garanti. La décision appartient à l'administration, puis le cas échéant au juge.
Étape 1 · gratuite · sans inscription
Votre lettre de demande, écrite en trente secondes
La fiche d'évaluation ne figure ni sur votre avis, ni dans votre espace personnel. Il faut la demander, et personne ne vous le dira. C'est gratuit, c'est un droit, et vous n'avez rien à justifier.
Faites-le aujourd'hui, pas en septembre. L'administration met de quelques jours à plusieurs semaines à répondre — et ce délai-là ne se rattrape pas.
Vos informations
Elles restent dans votre navigateur, y compris si vous revenez plus tard. Ce site n'a pas de base de données, n'envoie rien et n'enregistre rien de son côté.
Références cadastrales — facultatif
Elles accélèrent le traitement, mais la demande est valable sans. Vous les trouverez sur votre acte d'achat, ou dans Gérer mes biens immobiliers sur impots.gouv.fr.
Le chemin exact, quatre clics
- 1
impots.gouv.fr → Votre espace particulier
- 2
Nous contacter → Messagerie sécurisée → Écrire
- 3
Une rubrique du type « J'ai une question sur le calcul de mon impôt » → taxe foncière
- 4
Collez le texte ci-contre. Envoyez.
Votre lettre
Une fois la lettre envoyée, oubliez-la
Je pose un rappel dans trois semaines dans votre agenda, au moment où la fiche devrait arriver.
Cette demande n'est pas une réclamation et n'engage rien. Vous demandez la communication d'un document qui vous concerne. Vous déciderez ensuite, ou pas.
Pendant que la fiche arrive
Trois choses vérifiables ce soir, avec le seul avis
La fiche mettra quelques semaines. Ces trois-là ne l'attendent pas : votre avis d'imposition suffit, et deux d'entre elles ne sont jamais appliquées automatiquement.
01
La ligne « ordures ménagères »
Elle pèse souvent 15 à 25 % de votre avis, et elle obéit à une règle que presque personne ne connaît : le taux ne doit pas rapporter à la collectivité nettement plus que le service ne lui coûte (art. 1520 du CGI).
Le coût du service est public : c'est le rapport annuel sur le prix et la qualité du service, que la collectivité doit publier (art. L2224-5 du CGCT). Le produit de la taxe l'est aussi.
Ce soir : relevez le montant TEOM sur votre avis. Le reste est expliqué plus bas.
Voir la section TEOM
02
Le plafonnement en fonction du revenu
L'article 1391 B ter du CGI permet, sous condition de ressources, de plafonner la taxe foncière de la résidence principale par rapport aux revenus du foyer.
Il n'est pas accordé d'office. Il faut le demander. Un foyer éligible qui ne demande rien ne reçoit rien, année après année.
Ce soir : votre avis d'impôt sur le revenu, ligne « revenu fiscal de référence ». C'est le seul chiffre nécessaire pour savoir si la question se pose.
03
Le logement resté vide
L'article 1389 ouvre un dégrèvement lorsqu'un logement normalement destiné à la location est resté vacant, pour une cause indépendante de la volonté du propriétaire, pendant au moins trois mois.
Il n'est pas accordé d'office non plus. Et il se demande dans le même délai que tout le reste.
Ce soir : un bien est-il resté vide plus de trois mois l'an dernier, sans que vous l'ayez voulu ? Si oui, rassemblez le mandat de location et les annonces datées.
À ne pas confondre. Les exonérations liées à l'âge et aux ressources (art. 1391 et 1391 B) sont, elles, normalement appliquées d'office par l'administration. Cela ne dispense pas de vérifier qu'elles l'ont bien été — mais ce n'est pas le même sujet que les deux dégrèvements ci-dessus, qui, eux, exigent une demande.
La quatrième vérification, celle qui rapporte le plus, demande la fiche — les mètres carrés d'équivalence, la catégorie, les coefficients. C'est tout l'objet de ce site, et c'est la raison d'envoyer la lettre maintenant plutôt qu'en septembre.
Si vous êtes en copropriété
Ce que vous découvrez concerne tout l'immeuble
Trois des anomalies les plus faciles à prouver ne sont pas attachées à votre lot. Elles sont attachées au bâtiment — donc à chacun des lots, en même temps.
-
Le vide-ordures condamné
3 m² d'équivalence, article 324 T. Condamné par vote dans la quasi-totalité des immeubles depuis les années 1990 — et le procès-verbal d'assemblée générale qui le prouve existe déjà. Le syndic est tenu de vous en délivrer copie.
-
L'ascenseur
Jusqu'à 0,20 point de correctif d'ensemble, article 324 S. Absent, déposé, ou un monte-charge pris pour un ascenseur : le fait est matériel et l'attestation du syndic suffit.
-
Le raccordement à l'égout
3 m², article 324 T. Sur un immeuble en assainissement non collectif, le rapport du SPANC — un document de service public — tranche la question pour tout le bâtiment.
Un seul document, quarante-cinq dossiers. Le procès-verbal qui prouve la condamnation du vide-ordures est le même pour tous les lots. Le travail de recherche est fait une fois ; chaque copropriétaire dépose ensuite sa propre réclamation, à son nom.
Et une limite, pour être honnête : la copropriété ne peut pas réclamer à votre place. La taxe foncière est due par chaque propriétaire pour son lot. Ce qui se partage, c'est la preuve — pas la démarche.
À envoyer à votre conseil syndical
Ni vente, ni démarchage. Une question, et le document à demander.
Bonjour,
Une question qui concerne potentiellement tous les copropriétaires, et sur laquelle j'aimerais votre aide.
La taxe foncière de chaque lot est calculée à partir d'une fiche d'évaluation tenue par l'administration, qui recense les équipements du logement. Parmi eux figure le vide-ordures, auquel l'article 324 T de l'annexe III au Code général des impôts attribue une équivalence de 3 m².
Or, lorsqu'un vide-ordures a été condamné, cette équivalence n'a pas lieu d'être maintenue — mais l'administration n'en est informée que si quelqu'un le lui signale. Il est possible que ce soit le cas dans notre immeuble, et donc que chacun d'entre nous continue d'être imposé sur un équipement qui n'existe plus.
Ma demande est simple : le syndic pourrait-il nous communiquer le procès-verbal de l'assemblée générale ayant voté la condamnation du vide-ordures, ainsi que sa date ? Il est tenu d'en délivrer copie à tout copropriétaire qui la demande.
Avec ce document, chacun pourra, s'il le souhaite, vérifier sa propre situation et faire sa propre démarche — chaque propriétaire réclamant pour son lot, à son nom. Je ne propose rien d'autre que de partager l'information.
La même question se pose pour l'ascenseur et pour le raccordement à l'égout, qui obéissent à la même logique.
Merci d'avance,
Un rappel qui vaut pour tout le monde dans l'immeuble : une réclamation conduit l'administration à rouvrir le dossier foncier du lot. Si des travaux n'ont jamais été déclarés dans les quatre-vingt-dix jours (article 1406 du CGI), mieux vaut faire le point avant.
Avant d'envoyer · gratuit
Relisez votre courrier avant l'administration
Collez votre projet de réclamation. Je le passe au crible de quinze contrôles : les mentions que l'article R*197-3 du LPF exige à peine d'irrecevabilité, et les erreurs de fond qui font rejeter un dossier par ailleurs solide.
0 mot
Ce que ce contrôle n'est pas. Il ne dit pas si votre réclamation aboutira — personne ne peut le dire, la décision appartient à l'administration. Il attrape les fautes connues, celles qui reviennent : il n'attrapera pas une erreur nouvelle. Votre texte ne quitte pas votre navigateur : aucun envoi, aucun enregistrement.
Après l'envoi
Ce qu'il se passe ensuite, et les deux délais qu'on perd
La plupart des sites s'arrêtent au moment où vous postez votre courrier. C'est pourtant après que les erreurs coûtent le plus cher — et l'une d'elles est définitive.
-
1
L'administration a six mois pour répondre
L'article R*198-10 du livre des procédures fiscales lui donne six mois à compter de la présentation de votre réclamation.
Si elle ne peut pas tenir ce délai, elle doit vous en informer avant son expiration, en indiquant le délai complémentaire nécessaire — lequel ne peut excéder trois mois. Neuf mois au total, jamais davantage sans nouvelle information.
-
2
Le silence ne vaut pas acceptation
C'est l'idée fausse la plus répandue. Le défaut de réponse dans le délai n'accorde rien : il vous ouvre seulement la faculté de saisir le tribunal administratif, dans les conditions de l'article R*199-1.
Autrement dit : après six mois de silence, vous pouvez saisir le juge — vous n'y êtes pas obligé. Aucun délai de deux mois ne court tant qu'aucune décision expresse ne vous a été notifiée. Vous pouvez attendre.
-
3
En cas de rejet, la décision doit être motivée
Total ou partiel, un rejet s'explique. Lisez cette motivation ligne à ligne : elle vous dit exactement quel grief a été écarté et pourquoi, dans les termes de l'administration elle-même.
C'est souvent la meilleure information que vous obtiendrez sur votre propre dossier — et parfois elle indique le grief qu'il fallait soulever. Une décision non motivée est contestable de ce seul chef.
-
4
Deux mois pour saisir le tribunal — et le piège
À compter de la notification d'un rejet, l'article R*199-1 ouvre deux mois pour saisir le tribunal administratif. C'est court, et cela court depuis la notification.
Le piège le plus fréquent
Saisir le conciliateur fiscal départemental ou le médiateur des ministères économiques et financiers n'interrompt pas ce délai de deux mois. Écrire de nouveau au même service non plus.
Beaucoup de contribuables écrivent au conciliateur, attendent sa réponse pendant trois mois, et se retrouvent forclos avec un dossier qui tenait. Ces démarches sont utiles, mais elles se mènent en parallèle du délai, jamais à sa place.
-
5
Le sursis de paiement, et pourquoi il est souvent gratuit
L'article L277 permet de différer le paiement de la part contestée. La demande se formule dans la réclamation elle-même, en chiffrant le montant.
Des garanties ne sont exigées qu'au-delà de 4 500 € de droits contestés. Pour une taxe foncière d'habitation ordinaire, ce seuil est rarement atteint : le sursis est alors sans garantie et sans frais.
À savoir tout de même : si la réclamation est rejetée, les intérêts moratoires restent dus. Pour des montants modestes, payer puis contester reste souvent le plus simple — payer ne vous prive d'aucun droit.
Et là, je m'arrête
Saisir un tribunal administratif est un contentieux. Ce n'est plus une lettre à remplir : c'est une requête, des moyens de droit, et une procédure. À ce stade, il vous faut un avocat, et je vous le dirai plutôt que de vous vendre autre chose.
Je ne vous représente pas, je ne signe rien à votre place, et je n'irai pas au tribunal pour vous. Ce que je fais s'arrête à la lecture d'un document et au calcul d'un écart — et la très grande majorité des dossiers se règlent bien avant d'en arriver là.
Transparence
Ce qui se passe exactement après votre paiement
Aucune zone d'ombre. Voici les quatre étapes, dans l'ordre, avec ce que chacune vous demande.
1
Immédiatement après le paiement
Vous recevez deux choses par courriel : l'intégralité du guide — les 40 pages, les trois modèles de courrier, le simulateur — et le questionnaire d'audit. Dix questions sur votre logement tel qu'il est aujourd'hui : ses équipements, ses dépendances, ce qui a changé depuis que vous l'occupez. Comptez un quart d'heure, chez vous, sans document particulier.
2
Vous m'envoyez trois pièces
Le questionnaire complété, votre fiche d'évaluation n° 6675-M, et votre dernier avis de taxe foncière. Une photo nette prise au téléphone suffit pour la fiche.
💡
Astuce du pro
Vous n'avez pas encore votre fiche ? Ce n'est pas un problème et ce n'est pas un retard. Le courriel vous explique comment la demander : c'est gratuit, cela prend cinq minutes, et l'administration met de quelques jours à quelques semaines à répondre. Votre audit vous attend sans limite de durée.
3
L'analyse manuelle, sous 48 heures ouvrées
Je déroule sur votre dossier une grille de douze points de contrôle, dans un ordre qui va du plus prouvable au plus appréciatif : les équivalences superficielles ligne à ligne, vos dépendances et leurs coefficients, la surface réelle, le coefficient d'entretien, le correctif d'ascenseur, la catégorie de classement, puis les exonérations et dégrèvements auxquels vous pourriez avoir droit sans le savoir.
Chaque écart relevé est rattaché à son article du Code général des impôts et chiffré en mètres carrés. Les pistes que j'examine sans les retenir figurent aussi dans le rapport, avec la raison — parce qu'une réclamation faible sur cinq points vaut moins qu'une réclamation solide sur trois.
4
Votre rapport et votre lettre
Vous recevez un rapport de trois pages : votre fiche décodée bloc par bloc en français, la liste des écarts avec leur fondement et leur pièce justificative, et la réduction de surface pondérée qui en résulte.
Avec, en page 3, un projet de courrier de réclamation rédigé sur mesure à partir de vos écarts, et la liste numérotée des pièces à joindre. Vous le relisez, vous le complétez, vous le signez et vous l'envoyez vous-même — par la messagerie sécurisée de votre espace ou en recommandé.
Vos documents sont supprimés de mes archives dans le délai annoncé à la remise du rapport.
La ligne oubliée
Un quart de votre taxe foncière n'est pas de la taxe foncière
Sur votre avis, une ligne s'appelle taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Elle pèse couramment 15 à 25 % de la somme à payer. Et elle se conteste — sur un fondement qui n'a rien à voir avec votre logement.
974 €
de cotisation sur l'avis reconstitué plus haut
220 €
dont la seule ligne « ordures ménagères »
22 %
de la note, sur un tout autre fondement juridique
La règle : le taux ne peut pas rapporter beaucoup plus que le service ne coûte
L'article 1520 du Code général des impôts affecte la TEOM au financement de la collecte et du traitement des déchets ménagers. Le Conseil d'État en tire une conséquence constante : le taux voté ne doit pas procurer à la collectivité des recettes manifestement disproportionnées par rapport aux dépenses réelles du service.
Ce n'est pas une théorie. La jurisprudence a fixé un seuil, et les tribunaux administratifs l'appliquent.
| Décision | Excédent | Verdict |
|---|---|---|
| Conseil d'État, 5 mai 2021, n° 438897 | < 15 % | proportionné |
| TA Nantes, 5 déc. 2024, n° 2103895 | 15,15 % | disproportion manifeste |
| TA Nantes, 19 déc. 2024, n° 2111956 | 12,81 % | disproportion retenue |
| TA Paris, 4 juin 2025, n° 2405738 | 47 % · 52,9 % | manifestement disproportionné |
L'instruction de la DGFiP de 2022 sur le contrôle de légalité retient le même seuil de 15 %.
⚠️
Piège fiscal
Certaines dépenses n'ont rien à faire dans ce calcul. Le Conseil d'État, le 19 novembre 2025 (n° 487829), a écarté les frais de sensibilisation, de prévention, de lutte contre le gaspillage alimentaire et d'allongement de la durée de vie des produits, ainsi que le traitement des déchets non ménagers. Chaque euro indûment inclus gonfle le taux que vous payez.
Et une décision de novembre 2025 que presque personne n'a lue
Par trois arrêts du 12 novembre 2025 (n° 501632, 501633 et 501640), le Conseil d'État a jugé qu'après une fusion d'intercommunalités, le maintien des régimes de TEOM hérités des anciens établissements ne peut excéder cinq ans (article 1639 A bis, III du CGI). Passé ce délai, faute de nouvelle délibération régulière, la taxe est dépourvue de base légale.
Souvenez-vous du nombre d'intercommunalités fusionnées entre 2015 et 2017. Ces arrêts concernent potentiellement un grand nombre de communes — et aucun propriétaire n'en a été informé.
Ce que vous pouvez vérifier vous-même, gratuitement
Tout est public. C'est ce qui rend cette piste praticable sans avocat, au moins jusqu'au constat :
- 1
Le rapport annuel sur le prix et la qualité du service déchets de votre intercommunalité, obligatoire au titre de l'article L2224-5 du Code général des collectivités territoriales. Il donne le coût réel du service.
- 2
Le compte administratif de la collectivité, public lui aussi, qui donne le produit de TEOM réellement perçu.
- 3
La délibération fixant le taux, dans les actes de la collectivité. Vérifiez au passage si votre intercommunalité a fusionné il y a plus de cinq ans.
On compare le produit perçu au coût du service. Au-delà de 15 % d'écart, il y a matière. La contestation emprunte la même voie et le même délai que le reste : réclamation contentieuse, article R*196-2 du LPF, jusqu'au 31 décembre de l'année suivante.
🎯
Votre objectif
Soyons clairs sur ce que je fais et ne fais pas ici. Le guide vous explique le mécanisme et où trouver les documents. L'audit signale la piste si votre situation s'y prête. Mais contester une délibération, c'est un contentieux administratif : à partir d'un certain seuil, il vous faut un avocat, et je vous le dirai. Je ne vous représente pas et je n'irai pas au tribunal à votre place. Ce que je vends, c'est de comprendre votre avis — pas de le plaider.
Sources : article 1520 et 1639 A bis du Code général des impôts · BOI-IF-AUT-90-10 et BOI-IF-AUT-90-30-10 du BOFiP · décisions citées, consultables sur legifrance.gouv.fr. Aucun dégrèvement n'est garanti : la décision appartient à l'administration, puis le cas échéant au juge.
Qui analyse votre dossier
La personne qui lit votre fiche
Ni un algorithme, ni une sous-traitance, ni un formulaire qui recrache un modèle. Une seule personne lit votre dossier, et vous savez laquelle.
MB
Mathias Benjamin
Fondateur · entrepreneur individuel
- 20
- ans en gestion immobilière, sur le terrain
- 1
- groupe immobilier fondé en France, et dirigé
- 12
- points de contrôle déroulés sur chaque dossier, dans le même ordre
Cette expérience porte sur l'immobilier et la lecture des documents d'évaluation. Elle ne fait de moi ni un avocat, ni un conseil fiscal. Ce site ne délivre pas de consultation fiscale, et c'est vous qui déposez votre réclamation.
Ce que vingt ans changent, concrètement
Une fiche 6675-M arrive sous la forme d'une photographie d'imprimé en majuscules, remplie d'abréviations, dont la présentation change selon le service qui l'a éditée. Voilà trois réflexes qu'on n'a pas la première année.
- « Je ne comprends rien à ce document »
- J'en ai lu pendant vingt ans
- « Je ne sais pas si ma remise compte pour 0,2 ou 0,6 »
- J'ai géré ces bâtiments, je vois les matériaux
- « J'ai peur d'écrire une bêtise à l'administration »
- J'ai vu ce qui se fait rejeter, et pourquoi
1
Un hangar en tôle pondéré comme un garage maçonné
L'article 324 N prévoit un coefficient de 0,2 à 0,6 selon les matériaux et le lien à l'habitation. Sur le terrain, la tôle et le parpaing brut se voient en une seconde ; sur une fiche, ils ne se voient pas du tout. Soixante mètres carrés à 0,6 au lieu de 0,2, c'est vingt-quatre mètres carrés pondérés d'écart — souvent le plus gros poste d'un dossier, et le moins contesté.
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Une fiche qui se contredit elle-même
Une catégorie 3 suppose « en général plusieurs salles d'eau ». Quand le bloc des équivalences de la même fiche ne mentionne ni baignoire ni douche, le document se contredit. C'est l'argument le plus efficace qui existe sur ce sujet, parce qu'il oppose l'administration à son propre document — et il faut avoir lu beaucoup de fiches pour que l'incohérence saute aux yeux.
3
La date, avant le grief
La taxe foncière s'apprécie au 1er janvier. Une dépendance démolie en mars reste imposable pour l'année entière. Réclamer sans vérifier cette date, c'est se faire rejeter en une ligne — et perdre la confiance du service pour le reste du dossier. C'est le genre d'erreur qu'on ne commet qu'une fois.
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Astuce du pro
Ces trois réflexes sont dans le guide à 39 €. Écrits, expliqués, avec la pièce justificative qui prouve chacun. L'audit à 89 € ne vous vend pas un secret : il vous vend le fait que quelqu'un les applique à votre place, sur votre document, en quarante-cinq minutes.
Deux façons d'avancer
Le faire soi-même, ou me le confier
Dans les deux cas, c'est vous qui déposez la réclamation. Personne ne vous représente auprès de l'administration.
Et voici ce que je ne fais pas, pour que ce soit dit avant que vous payiez. Je ne vous représente pas. Je ne signe rien à votre place. Je n'écris pas à l'administration pour vous, et je n'irai pas au tribunal administratif à votre place. Si c'est ce que vous cherchez, il vous faut un cabinet d'avocats — et je vous le dirai plutôt que de vous vendre autre chose.
Le guide
Le Décodeur
Vous lisez votre fiche vous-même, avec la méthode.
39 €paiement unique
Un seul achat, tous vos biens.
La méthode est la même pour une maison, un appartement et un garage. Vous l'achetez une fois et vous l'appliquez à chacun.
Les services concurrents que je connais facturent par bien, entre 29 € et 99 €. Pour trois biens, cela fait entre 87 € et 297 €. Ici, 39 €, une fois. Prix relevés le 31 juillet 2026 ; ils peuvent avoir changé.
- Guide PDF, 40 pages — obtenir la fiche, la lire bloc par bloc, les catégories 1 à 8, le barème complet, la réclamation pas à pas, les recours.
- Les 12 anomalies, une par une, avec la pièce justificative qui prouve chacune.
- 3 modèles de courrier au format Word, complets, prêts à remplir.
- Le simulateur Excel, barèmes officiels intégrés.
- Le chapitre TEOM — la ligne « ordures ménagères » de votre avis, et le seul cas où le taux voté se conteste.
Écrit par un professionnel de l'immobilier — vingt ans de gestion, un groupe immobilier fondé en France. Chaque règle citée renvoie à son article.
Commander le guide39 € une fois. Tout compris.
Aucun abonnement, aucune reconduction, aucun frais ajouté au paiement. TVA non applicable, art. 293 B du CGI.
Accès immédiat · remboursé 14 jours sans justification
Recommandé · garantie de remboursement
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L'audit clés en main
Votre fiche, lue par quelqu'un
Vous envoyez, je décode, vous signez et vous envoyez.
Le « quelqu'un », c'est moi : vingt ans de gestion immobilière et un groupe immobilier fondé en France avant de lancer ce service.
89 €par bien
- Tout le guide inclus — 40 pages, 3 lettres, simulateur.
- Rapport de 3 pages : votre fiche décodée, en français.
- La liste des écarts, chacun rattaché à son article du CGI et chiffré en m².
- Un projet de courrier sur mesure, avec les pièces à joindre.
- Lu par le fondateur lui-même — vingt ans de gestion immobilière. Pas un algorithme, pas une sous-traitance.
- Vos documents supprimés après remise du rapport.
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Votre objectif
Si je ne trouve aucun écart exploitable sur votre fiche, l'audit vous est intégralement remboursé. Je préfère rendre 89 € que rendre un rapport creux.
89 € une fois, par bien. Tout compris.
Aucun abonnement, aucune reconduction, aucun frais ajouté au paiement. TVA non applicable, art. 293 B du CGI.
Rapport sous 48 heures ouvrées après réception de vos documents
Pourquoi ce service est payant, et pourquoi il n'est pas automatisé
Parce qu'aucun algorithme ne sait lire votre fiche 6675-M. Elle n'est pas en ligne. Elle n'est dans aucune base ouverte. Elle arrive sous la forme d'une photographie d'un imprimé en majuscules, rempli d'abréviations, dont la présentation change selon le service qui l'a éditée.
Ce qu'il faut en tirer n'est pas une donnée : c'est un écart entre ce qu'un document administratif affirme et ce qu'un logement contient réellement. Cette comparaison-là, personne ne l'a automatisée — et pour cause : elle demande de savoir qu'un chauffage central en panne reste compté, qu'un chauffage déposé ne l'est plus, et que la doctrine administrative distingue explicitement les deux.
Les 89 € achètent quarante-cinq minutes de lecture humaine sur douze points de contrôle, et un courrier rédigé à partir de ce qui a été trouvé. Pas un traitement de masse.
Ces quarante-cinq minutes sont les miennes. Vingt ans de gestion immobilière, et un groupe immobilier fondé en France : c'est ce qui permet de voir, sur une photographie d'imprimé, qu'un coefficient de 0,6 a été appliqué à un hangar en tôle, ou qu'une catégorie de classement contredit le nombre de salles d'eau déclarées sur la même page. Cette expérience porte sur l'immobilier et sur la lecture de ces documents. Elle ne fait pas de moi un conseil fiscal, et ce rapport n'en est pas un.
Zéro risque : si notre audit manuel ne révèle aucune anomalie valorisable, vous êtes intégralement remboursé. Sans discussion, sans justificatif à fournir, et je vous envoie tout de même la lecture décodée de votre fiche. Je préfère rendre 89 € que rendre un rapport creux.
Ni l'un ni l'autre ne constitue une consultation fiscale, et aucun dégrèvement n'est garanti. Une réclamation peut être rejetée : la décision appartient à l'administration.
Réponses directes
Dix questions, dix réponses nettes
Chacune tient en trois lignes et renvoie à son texte. Trois d'entre elles répondent non — parce que c'est la bonne réponse, et qu'une source qui ne dit jamais non n'en est pas une.
Comment savoir si ma taxe foncière compte des équipements que je n'ai plus ?
Demandez gratuitement votre fiche d'évaluation n° 6675-M au centre des impôts fonciers. Elle liste les équipements retenus. Comparez ligne à ligne avec l'état réel du logement.
L'administration ne met à jour que ce qu'on lui signale. Une baignoire déposée en 2004 reste comptée 5 m² jusqu'à ce que quelqu'un le dise.
Ma cheminée est condamnée : est-ce que ça baisse ma taxe foncière ?
Non. L'article 324 T de l'annexe III au CGI comporte dix lignes d'équivalences et aucune ne concerne la cheminée. Une cheminée n'ajoute ni ne retire de mètres carrés.
C'est l'idée fausse la plus répandue sur le sujet. Une cheminée peut jouer sur le classement en catégorie (art. 324 H), jamais sur les équivalences. Un courrier qui l'invoque se fait rejeter et affaiblit ses autres griefs.
Mon vide-ordures est condamné : puis-je faire baisser ma taxe foncière ?
Oui. Le vide-ordures vaut 3 m² d'équivalence à l'article 324 T. S'il a été condamné par vote d'assemblée générale, l'équivalence n'a plus lieu d'être maintenue.
C'est le grief le mieux prouvé de tous : le procès-verbal d'assemblée générale existe déjà, et le syndic est tenu d'en délivrer copie. Il concerne tous les lots de l'immeuble, pas seulement le vôtre.
J'ai remplacé ma baignoire par une douche : combien cela change-t-il ?
Un mètre carré, pas cinq. L'équivalence passe de 5 m² pour une baignoire à 4 m² pour un receveur de douche (art. 324 T). L'écart est donc de 1 m².
Réclamer 5 m² sur ce fondement fait corriger le calcul par l'administration et jette le doute sur le reste du courrier.
Ma chaudière est en panne : puis-je faire retirer le chauffage central du calcul ?
Non. La doctrine administrative précise que les simples défectuosités n'entraînent pas suppression de l'équivalence. Seul un équipement déposé, disparu ou hors d'état sort du calcul.
BOI-IF-TFB-20-10-20-50. C'est probablement la première cause de rejet des réclamations : on écrit « en panne » là où il faudrait écrire « déposé », et prouver la dépose.
Comment obtenir la fiche d'évaluation 6675-M de mon logement ?
Par la messagerie sécurisée de votre espace particulier sur impots.gouv.fr, ou par courrier au centre des impôts fonciers. C'est gratuit, sans justification, et il n'existe aucun formulaire.
Comptez de quelques jours à plusieurs semaines. En cas de silence prolongé, le recours est la saisine de la CADA, gratuite.
Jusqu'à quand puis-je contester ma taxe foncière 2026 ?
Jusqu'au 31 décembre 2027. L'article R*196-2 du livre des procédures fiscales ouvre la réclamation jusqu'au 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement.
Ce délai est d'ordre public : ni l'administration ni le juge ne peuvent le relever. De la sortie des avis au 31 décembre, deux années sont contestables en même temps.
Pourquoi ma taxe foncière augmente alors que mon logement n'a pas changé ?
Deux causes : la revalorisation annuelle des bases votée en loi de finances (art. 1518 bis du CGI) et les taux votés par les collectivités. Ni l'une ni l'autre ne se contestent.
Ce qui se conteste, c'est la base : la surface retenue, la catégorie, les coefficients et les équivalences — c'est-à-dire ce qui figure sur la fiche 6675-M.
Puis-je contester le taux de taxe foncière voté par ma commune ?
Pas par une réclamation d'assiette. Contester une délibération relève du contentieux administratif. Une exception notable existe : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
Pour la TEOM, l'article 1520 du CGI et une jurisprudence constante du Conseil d'État exigent que le produit ne soit pas manifestement disproportionné au coût du service.
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères est-elle contestable ?
Oui, sur un fondement propre : le taux ne doit pas procurer à la collectivité un produit manifestement disproportionné au coût du service (art. 1520 du CGI).
Elle pèse souvent 15 à 25 % de l'avis. Les documents à consulter sont publics : rapport annuel sur le prix et la qualité du service (art. L2224-5 du CGCT), compte administratif, délibération.
Questions fréquentes
Les questions qu'on me pose avant d'acheter
Est-ce que je risque un contrôle fiscal en demandant une correction ?
Non, une réclamation ne déclenche pas de contrôle fiscal. Ce sont deux procédures distinctes : vous demandez la rectification d'une donnée matérielle sur votre logement — une surface, un équipement, une catégorie — sur le fondement de l'article R*196-2 du Livre des procédures fiscales. C'est un droit, il est gratuit, et il s'exerce sans avocat.
Je vais quand même être franc sur un point, parce que personne d'autre ne vous le dira. Une réclamation ouvre l'examen de votre dossier foncier. Si votre bien a été agrandi, surélevé ou lourdement rénové sans que la déclaration prévue à l'article 1406 du CGI ait été souscrite dans les 90 jours, le service peut le constater à cette occasion.
Ce n'est pas un redressement, et ce n'est pas une sanction : c'est une mise à jour de la consistance de votre bien, avec effet au 1er janvier suivant. Mais elle peut jouer contre vous.
C'est pour ça que le guide vous fait vérifier ce point avant d'écrire, et que le rapport d'audit le signale systématiquement s'il apparaît. Un vendeur qui vous dit « zéro risque » sans nuance ne connaît pas le dossier, ou ne vous respecte pas.
Pourquoi payer 39 € ou 89 € alors que la démarche est gratuite auprès de l'État ?
Parce que la démarche est gratuite, mais qu'elle n'est écrite nulle part.
Tout ce que contient ce guide est public : le Code général des impôts, son annexe III, le Livre des procédures fiscales, la doctrine publiée au BOFiP. Vous pouvez tout consulter gratuitement, et je vous donne les références exactes pour le faire. Rien n'est caché derrière le paiement.
Ce que vous achetez, c'est le travail de mise en ordre. Il a fallu retrouver les barèmes des articles 324 N à 324 T, les recouper avec la doctrine qui les commente, comprendre pourquoi un équipement en panne reste compté alors qu'un équipement déposé ne l'est plus, identifier pour chacune des douze anomalies la pièce justificative précise qui la fait accepter, et transformer tout cela en trois courriers qu'il ne reste qu'à remplir.
Comptez un week-end de navigation entre Légifrance et le BOFiP pour arriver au même endroit. C'est faisable. Beaucoup de gens préfèrent 39 €.
Et si vous préférez le faire seul, faites-le seul. Le texte du message à envoyer à l'administration pour obtenir votre fiche est reproduit gratuitement sur cette page. C'est la première étape, et la plus importante.
Que se passe-t-il si l'administration refuse ma réclamation ?
Un refus n'est pas la fin, et le guide traite cette hypothèse dans un chapitre entier.
L'administration dispose de six mois pour statuer (article R*198-10 du LPF), avec un délai complémentaire possible de trois mois. En cas de rejet, trois voies restent ouvertes.
Le conciliateur fiscal départemental. Gratuit, saisissable après un rejet total ou partiel, et il s'engage à répondre sous 30 jours. Ses coordonnées figurent sur le courrier de rejet. C'est la voie à essayer en premier, et l'essentiel du travail consiste à répondre à l'argument qui vous a été opposé — pas à recopier votre première lettre.
Le médiateur des ministères économiques et financiers, si le litige persiste après le conciliateur.
Le tribunal administratif, dans un délai de deux mois à compter de la notification du rejet (article R*199-1 du LPF). Le contentieux fiscal d'assiette y est en principe dispensé du ministère d'avocat.
Le piège, et il est réel : la saisine du conciliateur ou du médiateur n'interrompt pas le délai de deux mois pour saisir le juge. Une conciliation qui traîne ne vous protège pas contre la forclusion. Le guide vous fait noter les deux dates dans votre agenda le jour du dépôt.
Enfin : un rejet motivé vous dit exactement ce qui manquait. Et il ne vous interdit pas de réclamer à nouveau l'année suivante, sur l'imposition de l'année nouvelle, avec la pièce qui faisait défaut.
Pourquoi votre guide plutôt qu'un simulateur automatique ?
Parce qu'aucun outil automatique ne peut voir votre fiche 6675-M. Elle n'est pas en ligne, elle n'est dans aucune base ouverte, et le tarif communal au mètre carré fixé en 1970 pour votre catégorie ne figure dans aucun jeu de données publiques — je l'ai vérifié dans le catalogue de la DGFiP. Un simulateur calcule ce que devrait valoir votre logement. Il ne sait pas ce que l'administration a réellement retenu.
Et le calcul n'est pas le sujet. Ce qui fait accepter ou rejeter une réclamation, c'est la pièce justificative : le procès-verbal d'assemblée générale, la facture de dépose, le rapport du SPANC, l'acte notarié. C'est exactement ce que le guide vous donne, anomalie par anomalie.
Comment fonctionnent le paiement et la livraison ?
Le paiement passe par Stripe, qui traite la carte de bout en bout — je ne vois jamais vos données bancaires. Vous êtes redirigé vers la page de téléchargement immédiatement après le paiement, et vous recevez le même lien par courriel. Aucun abonnement, aucune reconduction.
S'agissant d'un contenu numérique fourni immédiatement, une case à cocher recueille votre renoncement au droit de rétractation, comme le prévoit le 13° de l'article L221-28 du Code de la consommation. Le remboursement reste néanmoins accordé sur simple demande pendant 14 jours, sans justification.
Quel est le délai pour agir ?
Deux dates à ne pas confondre. Le paiement de la taxe foncière est dû mi-octobre — c'est une échéance de règlement, pas de contestation. La réclamation, elle, court jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement : une taxe 2026 se conteste jusqu'au 31 décembre 2027.
Ce délai est d'ordre public : passé cette date, la réclamation est irrecevable, sans exception. Ce qui presse vraiment, c'est la demande de fiche : aucun délai réglementaire n'oblige l'administration à répondre vite, et cela peut prendre plusieurs semaines. Demandez-la maintenant.
La première étape est gratuite et prend cinq minutes
Demandez votre fiche d'évaluation. Le guide vous donne le texte exact du message à envoyer.