Article 1400 du CGI · décret n° 87-713 du 26 août 1987
Locataire ou propriétaire : qui paie la taxe foncière, et pourquoi la TEOM fait exception
La taxe foncière n'est jamais récupérable sur le locataire. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui figure pourtant sur le même avis, l'est. Cette différence est la source d'à peu près tous les litiges de régularisation de charges.
Deux lignes du même avis, deux régimes
La ligne qui reste au propriétaire, celle qui passe au locataire
Jamais récupérable
La taxe foncière
Elle est établie au nom du propriétaire au 1er janvier et lui reste. Aucune clause du bail ne peut la mettre à la charge du locataire d'un logement d'habitation.
Récupérable
La TEOM
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères figure parmi les charges récupérables énumérées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Le propriétaire peut en demander le remboursement au locataire.
La justification de cette différence est logique : la taxe foncière rémunère la propriété, la TEOM finance un service rendu à l'occupant — l'enlèvement de ses déchets.
Un point souvent ignoré des bailleurs : les frais de gestion ne se récupèrent pas. Ce qui est récupérable, c'est le montant de la TEOM, non le prélèvement que l'État opère par-dessus au titre de l'article 1641 du code général des impôts. Sur la ligne TEOM, ce prélèvement s'élève à 8 %. Le détail des frais de gestion sur l'avis.
Pour le locataire
Ce que vous pouvez demander, et ce que vous ne pouvez pas contester
Un locataire à qui l'on refacture une TEOM peut exiger de voir le justificatif : la ligne correspondante de l'avis de taxe foncière du bien. C'est le principe de la justification des charges récupérables, et il n'y a rien d'agressif à le demander.
Trois vérifications simples
- · le montant refacturé correspond-il à la seule ligne TEOM, sans les frais de gestion et sans une part de taxe foncière ;
- · s'il s'agit d'un immeuble collectif, la répartition entre lots suit-elle une clé cohérente ;
- · la période refacturée correspond-elle bien à votre durée d'occupation dans l'année, au prorata.
Ce qu'un locataire ne peut pas faire
Réclamer auprès de l'administration fiscale. La réclamation appartient à celui au nom de qui l'imposition est établie, c'est-à-dire au propriétaire. Un locataire qui estime la TEOM excessive n'a pas de voie fiscale ouverte : son recours, s'il en a un, est contractuel et se dirige vers son bailleur.
Pour le bailleur
Vous refacturez une TEOM assise sur une valeur locative que vous n'avez jamais vérifiée
C'est le point qui intéresse un propriétaire bailleur, et il est rarement formulé. La TEOM se calcule sur la même base d'imposition que la taxe foncière — la valeur locative cadastrale du local, diminuée de moitié.
Si cette valeur locative est surévaluée — un vide-ordures condamné toujours compté, un raccordement à l'égout inexistant, une surface mal relevée —, alors deux choses sont vraies en même temps :
- · vous payez une taxe foncière trop élevée, et elle vous reste ;
- · vous refacturez à votre locataire une TEOM trop élevée, ce qui n'améliore pas la relation locative et n'est pas défendable si la question est posée.
Une correction de la valeur locative produit donc un double effet : elle allège votre propre charge et elle réduit ce que vous demandez au locataire, dans la même proportion. C'est la seule démarche de cette page qui agisse sur les deux lignes à la fois.
Questions fréquentes
Un locataire paie-t-il la taxe foncière ?
Non. La taxe foncière est établie au nom du propriétaire au 1er janvier et lui reste intégralement. Elle ne figure pas parmi les charges récupérables et aucune clause du bail ne peut la mettre à la charge du locataire d'un logement d'habitation.
La TEOM est-elle récupérable sur le locataire ?
Oui. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères figure parmi les charges récupérables énumérées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Le propriétaire peut en demander le remboursement au locataire, au prorata de sa durée d'occupation dans l'année.
Les frais de gestion de la TEOM sont-ils récupérables ?
Ce qui est récupérable est le montant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, et non le prélèvement que l'État opère par-dessus au titre de l'article 1641 du code général des impôts. Sur la ligne TEOM, ce prélèvement représente 8 % — 3,6 % au titre des frais de dégrèvement et de non-valeurs, 4,4 % au titre des frais d'assiette et de recouvrement.
Un locataire peut-il demander le justificatif de la TEOM refacturée ?
Oui. La justification des charges récupérables est un principe du bail d'habitation, et le justificatif est ici la ligne TEOM de l'avis de taxe foncière du bien. Vérifiez que le montant refacturé correspond à cette seule ligne, que la répartition entre lots est cohérente en immeuble collectif, et que la période correspond à votre durée d'occupation.
Un locataire peut-il contester la TEOM auprès du fisc ?
Non. La réclamation appartient à celui au nom de qui l'imposition est établie, c'est-à-dire au propriétaire. Un locataire qui estime la TEOM excessive n'a pas de voie fiscale ouverte : son recours éventuel est contractuel et se dirige vers son bailleur.
Un bailleur a-t-il intérêt à faire corriger sa valeur locative ?
Doublement. La taxe foncière et la TEOM reposent sur la même base d'imposition. Une correction de la valeur locative allège la taxe foncière, qui reste à la charge du bailleur, et réduit dans la même proportion la TEOM refacturée au locataire. C'est la seule démarche qui agisse sur les deux lignes à la fois.
Une base, deux taxes, deux payeurs
Vérifiez la base : elle décide des deux
La fiche d'évaluation n° 6675-M se demande gratuitement par le propriétaire du bien, sans justification. Elle dit ce qui est compté dans la valeur locative — donc dans la taxe foncière que vous gardez et dans la TEOM que vous refacturez.