Transparence
Qui écrit ce site, et pourquoi vous devriez lui demander des comptes
Sur un sujet où l'on parle de votre argent et de vos droits, savoir qui parle compte autant que ce qui est dit. Voici qui je suis, ce que je sais faire, ce que je ne sais pas faire, et comment je gagne ma vie.
Mathias Benjamin
Vingt ans de gestion immobilière. Des immeubles, des lots, des baux, et surtout des avis d'imposition — les miens et ceux des propriétaires dont j'ai géré les biens. C'est en les lisant année après année que j'ai fini par me poser la question que presque personne ne se pose : d'où sort ce chiffre ?
La réponse tient dans un document que l'administration ne mentionne nulle part et qu'elle communique pourtant à qui le demande : la fiche d'évaluation n° 6675-M. J'ai appris à la lire. Ce site est ce que j'aurais voulu trouver quand j'ai commencé à chercher.
Mathias Benjamin est mon nom d'exercice pour cette activité. C'est un choix personnel, et il ne change rien à ce qui suit : l'identité complète de l'éditeur, son numéro SIREN et son adresse figurent dans les mentions légales, comme la loi l'impose. Vous savez donc exactement à qui vous avez affaire, et devant quel tribunal vous pourriez me poursuivre.
La règle de la maison
Ce que je ne fais jamais
Je n'annonce jamais un montant récupérable
Pas par prudence commerciale : parce que c'est impossible. Le calcul repose sur un tarif communal au mètre carré fixé en 1970, propre à chaque commune et à chaque catégorie de local, et ce tarif n'est publié nulle part. Quiconque vous promet « en moyenne 300 € par an » a inventé le chiffre. Ce que je peux dire, et que je dis, c'est un raisonnement en pourcentage : retirer trois mètres carrés d'équivalence sur une surface pondérée de soixante, c'est cinq pour cent de base en moins.
Je ne garantis aucun résultat
La décision appartient à l'administration fiscale, puis le cas échéant au juge de l'impôt. Un grief exact appuyé sur une pièce solide peut être rejeté. Je vends une méthode et une lecture de document, pas une issue.
Je ne suis ni avocat, ni notaire, ni expert-comptable
Ce site est de la documentation méthodologique fondée sur des textes publics. Ce n'est pas une consultation juridique ou fiscale, et je n'en donne pas. Si votre situation appelle un conseil personnalisé — indivision conflictuelle, succession, contentieux engagé — voyez un professionnel du droit.
Je ne joue pas sur la peur
Réclamer conduit l'administration à rouvrir votre dossier foncier, et si des travaux n'ont jamais été déclarés, cela peut se voir. Je l'écris parce que c'est vrai et que vous devez le savoir avant d'agir — pas pour vous vendre quoi que ce soit. Dans la majorité des logements, cet avertissement ne s'applique pas.
Sans quoi vous ne pouvez pas me juger
Comment je gagne ma vie avec ce site
Tout ce que vous lisez ici est gratuit et le restera : les taux, les bases, la procédure, les modèles de courrier expliqués. Je vends deux choses, et elles sont annoncées comme telles.
Un guide à 39 € — le document de méthode complet, avec les lettres types et un simulateur de surface pondérée. Un audit à 89 € — je lis votre fiche 6675-M, je déroule les douze contrôles des articles 324 G à 324 U de l'annexe III au code général des impôts, je chiffre les écarts en mètres carrés pondérés et je vous rends un rapport avec un projet de réclamation.
Aucune publicité, aucun partenariat rémunéré, aucun lien affilié. Je ne revends pas votre adresse. Si un jour cela change, ce sera écrit ici en premier.
Vérifiable ligne à ligne
D'où viennent les chiffres et les règles
Rien sur ce site ne repose sur mon expérience seule. Chaque affirmation de droit renvoie à un texte, chaque chiffre à une source publique que vous pouvez ouvrir :
- Le mode de calcul — articles 324 G à 324 U de l'annexe III au code général des impôts : surface réelle, catégorie, coefficients, équivalences superficielles.
- La procédure — livre des procédures fiscales, articles R*196-2 (délai de réclamation), R*198-10 (délai d'instruction), R*199-1 (recours au tribunal) et L277 (sursis de paiement).
- La revalorisation annuelle — article 1518 bis du code général des impôts, et la doctrine administrative publiée au BOFiP.
- Les taux et les bases par commune — fichier de recensement des éléments d'imposition à la fiscalité directe locale de la DGFiP, publié sur data.gouv.fr sous Licence Ouverte 2.0. Les noms de communes viennent du Code officiel géographique de l'INSEE.
- Le calendrier — impots.gouv.fr, vérifié à chaque publication.
Quand une information me manque, je l'écris plutôt que de combler le trou. Vous trouverez sur ce site des phrases du type « ce chiffre n'est pas public » ou « personne ne peut le savoir à l'avance ». Ce ne sont pas des dérobades : c'est l'état réel de l'information disponible.
Ce que vous trouverez sur ce site
- · les douze points à vérifier — la page qui résume la méthode
- · les exonérations et le plafonnement — les barèmes 2026, et le droit qui ne s'applique jamais d'office
- · le plan du site — toutes les pages, classées par question
Une erreur sur ce site ? Écrivez-moi.
Les textes changent, les dates bougent, et je peux me tromper. Si vous relevez une inexactitude — un article mal cité, un taux qui ne correspond pas à votre avis, une date périmée — signalez-la : mathias@decodeur-taxe-fonciere.fr. Je corrige et je le mentionne.
Journalistes, associations de propriétaires, conseils syndicaux : les données publiées ici sont librement réutilisables, et je réponds volontiers aux demandes de précision méthodologique. Le dossier de presse rassemble les chiffres avec leurs sources.