Comment l'administration évalue votre taxe foncière : le guide de la fiche 6675-M

1. Une valeur locative, pas une valeur de marché

La confusion la plus fréquente consiste à croire que la taxe foncière suit le prix de l'immobilier. Elle ne le suit pas. Elle repose sur la valeur locative cadastrale : le loyer théorique annuel que le bien produirait s'il était loué dans des conditions normales — appréciées d'après le marché locatif de 1970.

Ce classement de 1970 n'a jamais été refait de manière générale depuis. Des coefficients de revalorisation sont appliqués chaque année (art. 1518 bis du CGI), mais ils multiplient une base ancienne : ils ne la corrigent pas.

La Cour des comptes a relevé, dans son rapport du 27 février 2023, que cette antériorité « a engendré de nombreuses incohérences avec la valeur actuelle des biens sur le marché ».

2. Comment la valeur locative est fabriquée

Le calcul se déroule dans un ordre fixé par les articles 324 G à 324 U de l'annexe III au code général des impôts. Chaque étape comporte un arrondi au mètre carré inférieur — c'est là que les calculs faits à la main se trompent.

1. 1La surface réelle (art. 324 M), relevée pièce par pièce, mesurée au sol entre murs ou séparations. Elle n'obéit pas aux règles du mesurage Carrez, qui exclut les hauteurs sous 1,80 m.
2. 2Le correctif d'importance (art. 324 O) : les vingt premiers mètres carrés pèsent davantage que les suivants, selon un barème dépendant de la catégorie.
3. 3Les dépendances (art. 324 N), pondérées de 0,2 à 0,6 selon leur nature et leurs matériaux. La doctrine précise que la valeur d'usage « s'atténue lorsque leur surface excède celle des éléments comparables » de la commune.
4. 4Le correctif d'ensemble, somme de trois coefficients : entretien (art. 324 Q, de 0,80 à 1,20), situation (art. 324 R, ±0,10) et ascenseur (art. 324 S, de −0,15 à +0,05).
5. 5Les équivalences superficielles (art. 324 T), ajoutées en fin de chaîne.

Le total est multiplié par un tarif communal au mètre carré propre à chaque catégorie, fixé lors de la révision générale de 1970. Ce tarif ne figure dans aucune base publique — raison pour laquelle aucun montant de dégrèvement ne peut être annoncé à l'avance, par personne.

3. Les dix lignes du barème 324 T

Les équivalences superficielles sont des mètres carrés fictifs ajoutés au titre du confort. Le barème est fixe, public, et comporte exactement dix lignes :

Il n'y a pas de ligne « cheminée ». On lit souvent le contraire. Une cheminée peut peser sur le classement en catégorie (art. 324 H) ; elle ne produit jamais d'équivalence. Un courrier qui l'invoque se fait rejeter — et jette le doute sur ses autres griefs. L'ascenseur, de même, est un correctif et non une équivalence. L'évier de cuisine est exclu par le texte.

4. La nuance qui fait rejeter la moitié des réclamations

La doctrine administrative (BOI-IF-TFB-20-10-20-50) ne retient que les éléments en état de fonctionnement, mais ajoute aussitôt que « les simples défectuosités relevées dans le fonctionnement d'un élément d'équipement n'entraînent pas suppression de l'équivalence superficielle ».

En clair : une chaudière en panne reste comptée. Une chaudière déposée ne l'est plus. La preuve à produire n'est donc pas celle d'un dysfonctionnement, mais celle d'une disparition — d'où l'importance d'une facture de dépose datée plutôt que d'une photographie.

5. Obtenir la fiche, et dans quel délai

La fiche d'évaluation n° 6675-M s'obtient gratuitement, sur simple demande écrite, sans justification et sans formulaire. Deux voies : la messagerie sécurisée de l'espace particulier sur impots.gouv.fr, ou un courrier au centre des impôts fonciers.

Comptez de quelques jours à plusieurs semaines, davantage entre septembre et novembre. En cas de refus ou de silence prolongé, le recours est la saisine de la Commission d'accès aux documents administratifs, gratuite.

6. Le calendrier, et le délai qui ne pardonne pas

La réclamation doit être présentée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement du rôle (art. R*196-2 du livre des procédures fiscales). Une taxe foncière 2026 se conteste donc jusqu'au 31 décembre 2027.

Ce délai est d'ordre public : ni l'administration ni le juge ne peuvent le relever. Et de la sortie des avis au 31 décembre, deux années sont ouvertes simultanément — celle qu'on vient de recevoir et la précédente.

L'administration dispose ensuite de six mois pour statuer, prorogeables de trois si elle en informe le contribuable avant l'échéance (art. R*198-10). Son silence ne vaut pas acceptation : il ouvre seulement la faculté de saisir le tribunal administratif. Après un rejet notifié, ce recours doit être exercé dans les deux mois (art. R*199-1) — et saisir le conciliateur fiscal n'interrompt pas ce délai.

7. Ce qui se conteste, et ce qui ne se conteste pas

Se contestent : la catégorie de classement, la surface retenue, les coefficients correctifs, un équipement compté qui n'existe plus, une dépendance démolie, vendue ou mal pondérée.

Ne se contestent pas par une réclamation d'assiette : les taux votés par les collectivités, la revalorisation annuelle, le principe même de la taxe, ou la baisse de valeur du bien sur le marché.

Une exception mérite d'être connue : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. L'article 1520 du CGI et une jurisprudence constante du Conseil d'État exigent que son produit ne soit pas manifestement disproportionné au coût du service. Elle pèse souvent 15 à 25 % de l'avis.

8. L'avertissement que personne ne donne

Une réclamation conduit l'administration à rouvrir le dossier foncier du bien. Les constructions nouvelles, changements de consistance et changements d'affectation doivent être déclarés dans les quatre-vingt-dix jours (art. 1406 du CGI). Une véranda, un comble aménagé ou une piscine jamais déclarés peuvent être constatés à cette occasion.

Faites le point avant : le gain espéré peut être inférieur au rappel encouru.