Article 1400 du code général des impôts
Usufruit, indivision, succession : qui paie réellement la taxe foncière
Le nu-propriétaire ne paie pas. C'est contre-intuitif pour beaucoup de familles, c'est pourtant la règle — et elle explique la moitié des désaccords qui suivent une donation ou un décès.
Le principe
Quand la propriété est démembrée, c'est l'usufruitier qui est imposé
L'article 1400 du code général des impôts le pose sans ambiguïté : lorsqu'un immeuble est grevé d'usufruit, la taxe foncière est établie au nom de l'usufruitier.
La logique est celle du droit de jouissance : celui qui a l'usage du bien et en perçoit les fruits en supporte les charges annuelles. Le nu-propriétaire, qui n'a ni l'usage ni les revenus, ne reçoit aucun avis.
Redevable
L'usufruitier
Il reçoit l'avis, il paie, et c'est lui qui peut réclamer. Le plus souvent : le parent donateur, ou le conjoint survivant.
Non redevable
Le nu-propriétaire
Il ne reçoit rien et ne peut rien contester tant que dure l'usufruit — même s'il paie de fait, par arrangement familial.
La conséquence pratique que les familles découvrent trop tard
Il arrive fréquemment que les enfants nus-propriétaires prennent la taxe en charge, par entente familiale. Cet arrangement est parfaitement licite entre eux — mais il ne leur donne aucun droit vis-à-vis de l'administration. S'il faut réclamer, c'est l'usufruitier qui doit signer, et c'est à lui que le dégrèvement sera versé.
Quand l'usufruitier est âgé ou diminué, cela suppose d'anticiper : procuration, mandat de protection future, ou tout simplement s'y prendre à temps.
La même règle vaut pour les biens grevés d'un bail emphytéotique, d'un bail à construction, d'un bail réel solidaire ou d'un bail à réhabilitation : la taxe est établie au nom du preneur.
Le cas le plus fréquent après un décès
L'indivision : un seul avis, plusieurs propriétaires
Lorsqu'un bien appartient à plusieurs personnes sans que les parts soient matériellement divisées — après une succession, un achat à plusieurs, un divorce non liquidé —, l'administration n'émet pas un avis par indivisaire. Elle établit une imposition unique, généralement libellée au nom de l'un des coïndivisaires suivi de la mention « et consorts ».
La répartition de la charge entre indivisaires, au prorata des quotes-parts, relève de leurs rapports internes. Elle n'intéresse pas l'administration, qui poursuit le recouvrement sur le fondement de l'imposition telle qu'elle a été établie.
Trois précautions qui évitent des années de friction
- · Décidez qui reçoit et qui paie, et écrivez-le. Le silence produit toujours le même résultat : celui dont le nom figure sur l'avis avance l'argent et court après les autres.
- · Une réclamation engage l'indivision, pas un seul indivisaire. Recueillez l'accord des autres avant de l'envoyer : un dégrèvement obtenu se répartit comme la charge.
- · Vérifiez la fiche pendant l'indivision, pas après le partage. Une fois le bien attribué ou vendu, celui qui aurait pu réclamer n'est souvent plus celui qui en a l'intérêt.
Ce que le décès change, et ce qu'il ne change pas
Succession : la taxe ne s'interrompt pas
Une succession ne suspend rien. La taxe foncière reste due chaque année, et le fait que le partage traîne — ce qui est fréquent — n'ouvre aucun report.
- · L'année du décès, la taxe est établie au nom du défunt, puisqu'il était propriétaire au 1er janvier. Elle constitue une dette de la succession.
- · Les années suivantes, elle est établie au nom des héritiers indivis, ou de l'usufruitier s'il y a démembrement — cas le plus courant lorsqu'un conjoint survivant opte pour l'usufruit de la totalité.
- · Si le conjoint survivant est usufruitier, c'est lui qui paie et lui seul qui peut réclamer, quelle que soit la part des enfants en nue-propriété.
C'est aussi un moment où les exonérations liées à l'âge ou aux ressources changent de mains : un conjoint survivant de plus de 75 ans, dont le revenu fiscal de référence baisse fortement après le décès, peut devenir éligible à une exonération dont le couple ne bénéficiait pas. Les plafonds 2026.
Questions fréquentes
Qui paie la taxe foncière, l'usufruitier ou le nu-propriétaire ?
L'usufruitier. L'article 1400 du code général des impôts prévoit que, lorsqu'un immeuble est grevé d'usufruit, la taxe foncière est établie au nom de l'usufruitier. Le nu-propriétaire ne reçoit aucun avis et n'est pas redevable tant que dure l'usufruit.
Mes enfants paient la taxe à ma place : peuvent-ils la contester ?
Non. Un arrangement familial est licite entre les parties mais ne confère aucun droit vis-à-vis de l'administration. Seul celui au nom de qui l'imposition est établie — l'usufruitier — peut présenter une réclamation, et c'est à lui que le dégrèvement éventuel est versé. Lorsque l'usufruitier est âgé ou diminué, mieux vaut anticiper par une procuration.
Comment est établie la taxe foncière d'un bien en indivision ?
Par une imposition unique, généralement libellée au nom de l'un des coïndivisaires suivi de la mention « et consorts ». L'administration n'émet pas un avis par indivisaire. La répartition de la charge au prorata des quotes-parts relève des rapports internes entre indivisaires.
Qui paie la taxe foncière l'année du décès ?
La taxe est établie au nom du défunt, puisqu'il était propriétaire au 1er janvier, et constitue une dette de la succession. Les années suivantes, elle est établie au nom des héritiers indivis, ou de l'usufruitier en cas de démembrement — situation fréquente lorsque le conjoint survivant opte pour l'usufruit.
Une succession en cours suspend-elle la taxe foncière ?
Non. La taxe reste due chaque année et la longueur du règlement de la succession n'ouvre aucun report. Si le paiement pose une difficulté réelle, la voie est la demande gracieuse de l'article L247 du livre des procédures fiscales, qui permet de solliciter un délai ou un étalement.
Un bail emphytéotique change-t-il le redevable ?
Oui. Lorsque l'immeuble est loué par bail emphytéotique, bail à construction, bail réel solidaire ou bail à réhabilitation, la taxe foncière est établie au nom du preneur et non du propriétaire, selon la même logique que pour l'usufruit.
Pour aller plus loin
- · la vente en cours d'année — l'autre cas où le redevable n'est pas l'occupant
- · locataire et TEOM — ce qui se récupère et ce qui ne se récupère jamais
- · la procédure de réclamation — que seul le redevable peut engager
Une seule personne peut agir
Identifiez qui, puis demandez la fiche à son nom
La fiche d'évaluation n° 6675-M se demande par celui au nom de qui l'imposition est établie. Dans une famille, cela veut dire : l'usufruitier, ou l'indivisaire dont le nom figure sur l'avis. Écrire au nom de quelqu'un d'autre fait perdre des semaines.