Articles 1389 à 1391 B ter du code général des impôts
Exonération de taxe foncière : qui y a droit en 2026, et le droit qu'il faut réclamer pour l'avoir
Il existe deux seuils de revenus, pas un. Sous le premier, vous ne payez rien et l'administration s'en charge seule. Sous le second, vous avez droit à un plafonnement — mais il faut le demander, et personne ne vous le dira.
La distinction qui décide de tout
Ce qui tombe tout seul, et ce qui ne tombe jamais
La plupart des articles sur le sujet mélangent des dispositifs qui n'ont rien à voir. Il n'y en a que deux catégories, et la différence entre les deux vaut plusieurs centaines d'euros par an.
Appliqué d'office
L'exonération
L'administration croise votre âge et votre revenu fiscal de référence avec ses propres fichiers. Si les conditions sont réunies, l'avis arrive à zéro sans que vous ayez écrit une ligne. Vous n'avez rien à faire — et rien à espérer de plus si vous êtes au-dessus du seuil.
À demander
Le plafonnement et le dégrèvement
Le plafonnement en fonction du revenu (article 1391 B ter) et le dégrèvement pour logement vacant (article 1389) supposent une démarche de votre part, avec un formulaire et un délai. Celui qui ne demande pas n'obtient pas, même s'il remplit toutes les conditions.
C'est la seule chose à retenir avant de lire les barèmes. Le reste n'est que du chiffre.
Barème officiel 2026 — revenus de 2025, métropole
Le premier seuil : l'exonération totale
Il s'apprécie sur le revenu fiscal de référence de votre foyer, après les correctifs prévus par le texte, et il dépend du nombre de parts de votre quotient familial. Le chiffre figure sur votre avis d'impôt sur le revenu.
| Nombre de parts | Revenu fiscal de référence 2025 à ne pas dépasser |
|---|---|
| 1 part | 12 793 € |
| 1,25 part | 14 501 € |
| 1,5 part | 16 209 € |
| 1,75 part | 17 917 € |
| 2 parts | 19 625 € |
| 2,25 parts | 21 333 € |
| 2,5 parts | 23 041 € |
| 2,75 parts | 24 749 € |
| 3 parts | 26 457 € |
| Par demi-part supplémentaire | + 3 416 € |
| Par quart de part supplémentaire | + 1 708 € |
Limites applicables aux abattements, exonérations et dégrèvements de taxe foncière bâtie 2026, métropole. Des barèmes distincts s'appliquent en Martinique, Guadeloupe, La Réunion, Guyane et à Mayotte. Source : service-public.gouv.fr, fiche F59, mise à jour du 8 juillet 2026.
Qui bénéficie de l'exonération totale sur sa résidence principale
Vous aviez plus de 75 ans au 1er janvier 2026
Exonération totale de taxe foncière sur l'habitation principale, à condition que le revenu fiscal de référence reste sous le barème ci-dessus. C'est le cas le plus fréquent, et il est appliqué d'office.
Vous percevez l'Aspa ou l'Asi
Allocation de solidarité aux personnes âgées ou allocation supplémentaire d'invalidité : l'exonération de l'habitation principale s'applique sans condition de ressources et sans condition d'âge. Le bénéfice de l'allocation suffit.
Vous percevez l'allocation aux adultes handicapés
Exonération de l'habitation principale, cette fois sous condition de ressources — le barème ci-dessus s'applique.
Vous êtes entré en maison de retraite ou en établissement de soins de longue durée
Votre ancien logement reste exonéré si vous percevez l'Aspa, l'Asi ou l'AAH, et si vous en conservez la jouissance exclusive — c'est-à-dire que vous ne le louez ni ne le prêtez. Le mettre en location fait perdre l'exonération.
Entre 65 et 75 ans : 100 €, et rien d'autre
Il n'y a pas d'exonération totale dans cette tranche d'âge. Il reste un dégrèvement forfaitaire de 100 € sur la taxe foncière de l'habitation principale, sous les mêmes plafonds de revenu que ceux du tableau. Il est appliqué d'office.
C'est peu, et c'est là que commence le sujet réel de cette page : entre 65 et 75 ans, ou au-dessus du seuil à n'importe quel âge, il reste un droit — mais il faut aller le chercher.
Ce qui arrive quand on franchit le seuil
La sortie en sifflet : quatre ans, pas un couperet
Une petite hausse de revenu ne fait pas basculer d'un coup de zéro à la taxe pleine. Le texte organise une décrue, et beaucoup de gens l'ignorent :
- · Années 1 et 2 — l'exonération est maintenue en totalité, malgré le dépassement.
- · Année 3 — abattement des deux tiers sur la valeur locative.
- · Année 4 — abattement d'un tiers sur la valeur locative.
- · Année 5 — taxe pleine.
Si vous constatez une hausse brutale de votre taxe foncière et que vous êtes dans cette situation, vérifiez que la décrue a bien été appliquée dans le bon ordre. C'est une erreur d'application, et elle se réclame comme n'importe quelle autre.
Le point que les comparateurs ne traitent jamais
Entre 12 793 € et 30 083 €, l'administration ne fait rien pour vous
Regardez les deux chiffres côte à côte, pour une personne seule :
Exonération — appliquée d'office
12 793 €
En dessous, vous ne payez rien et vous n'avez aucune démarche à faire.
Plafonnement — sur demande seulement
30 083 €
En dessous, votre taxe foncière ne peut pas légalement dépasser 50 % de vos revenus. Mais il faut déposer un formulaire.
Entre les deux, il y a plus de dix-sept mille euros de revenu annuel. Des retraités modestes s'y trouvent par centaines de milliers. Ils sont au-dessus du seuil d'exonération — donc l'administration ne leur applique rien — et sous le seuil du plafonnement — donc ils y ont droit. Et comme le plafonnement ne s'applique jamais d'office, ils paient plein tarif.
C'est le droit le plus mal connu de toute la fiscalité locale, et c'est celui qui rapporte le plus à ceux qui le demandent.
Un piège que personne ne signale
L'exonération ne couvre pas les ordures ménagères
C'est écrit noir sur blanc dans la documentation officielle, et c'est une source de confusion permanente : l'exonération de taxe foncière ne s'étend pas à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Un propriétaire de plus de 75 ans exonéré reçoit tout de même un avis, et cet avis porte la TEOM.
Or la TEOM se calcule sur la même base que la taxe foncière — la valeur locative cadastrale diminuée de moitié. Autrement dit : même exonéré, vous continuez à payer sur une valeur locative qui peut être fausse.
C'est une conséquence contre-intuitive et elle mérite d'être dite clairement : pour une personne exonérée, corriger sa valeur locative reste utile, puisque c'est la seule façon de faire baisser ce qui reste à payer. Ce que l'on peut contester sur la TEOM.
Si vous n'entrez dans aucune case
Il reste la voie qui ne dépend pas de vos revenus
Les exonérations et le plafonnement regardent votre situation personnelle. Ils ne disent rien du chiffre auquel on applique le taux — la valeur locative cadastrale de votre logement, établie à partir d'un classement de 1970 et jamais révisée depuis pour les locaux d'habitation.
Ce chiffre, lui, peut être faux, et il l'est plus souvent qu'on ne croit : un vide-ordures condamné toujours compté, un raccordement à l'égout inexistant, une baignoire déposée, une surface mal relevée. Cette voie est ouverte à tous, quels que soient l'âge et les revenus.
Questions fréquentes
Faut-il demander l'exonération de taxe foncière à 75 ans ?
Non. L'exonération liée à l'âge s'applique d'office : l'administration dispose de votre date de naissance et de votre revenu fiscal de référence, et croise les deux. Si l'avis arrive malgré tout alors que vous remplissez les conditions au 1er janvier, il s'agit d'une erreur d'application qui se réclame. En revanche, le plafonnement en fonction du revenu, lui, doit être demandé.
Quel revenu ne pas dépasser pour être exonéré en 2026 ?
En métropole, le revenu fiscal de référence de 2025 ne doit pas dépasser 12 793 € pour une part, 19 625 € pour deux parts, avec une majoration de 3 416 € par demi-part supplémentaire. Le revenu retenu est le revenu fiscal de référence après les correctifs prévus par le texte, et non le revenu net imposable. Des barèmes distincts s'appliquent outre-mer.
Que se passe-t-il si je dépasse le plafond d'une année sur l'autre ?
La perte du droit n'est pas immédiate. L'exonération est maintenue en totalité pendant deux ans, puis vous bénéficiez d'un abattement sur la valeur locative des deux tiers la troisième année et d'un tiers la quatrième. La taxe n'est due en totalité qu'à partir de la cinquième année.
Suis-je exonéré de la taxe d'ordures ménagères aussi ?
Non. L'exonération de taxe foncière ne s'applique pas à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Un propriétaire exonéré reçoit donc un avis portant la seule TEOM. Comme cette taxe se calcule sur la même base que la taxe foncière, corriger une valeur locative erronée reste utile même pour une personne exonérée.
Je perçois l'Aspa : y a-t-il une condition de revenu ?
Non. Pour les titulaires de l'allocation de solidarité aux personnes âgées et de l'allocation supplémentaire d'invalidité, l'exonération de l'habitation principale s'applique sans condition d'âge ni de ressources. Le bénéfice de l'allocation suffit. Pour l'allocation aux adultes handicapés, en revanche, la condition de ressources s'applique.
J'ai entre 65 et 75 ans : à quoi ai-je droit ?
À un dégrèvement forfaitaire de 100 € sur la taxe foncière de l'habitation principale, sous les mêmes plafonds de revenu que l'exonération, et appliqué d'office. Si vos revenus sont supérieurs à ces plafonds mais inférieurs à ceux du plafonnement, vous relevez de l'article 1391 B ter — et celui-là, il faut le demander.
Je suis en maison de retraite : mon ancien logement est-il exonéré ?
Oui, si vous percevez l'Aspa, l'Asi ou l'AAH et si vous conservez la jouissance exclusive du logement, c'est-à-dire que vous ne le louez ni ne le prêtez. Mettre le bien en location fait perdre le bénéfice de l'exonération.
Deux vérifications, pas une
Regardez votre situation, puis regardez votre base
Les exonérations dépendent de vos revenus et changent chaque année. La valeur locative, elle, ne change jamais toute seule — et c'est elle qui fixe le montant sur lequel tout le reste s'applique. Le détail figure sur la fiche d'évaluation n° 6675-M, gratuite et communicable sur simple demande.