Articles 1383 et 1406 du code général des impôts
Exonération de taxe foncière pendant 2 ans : le droit qui se perd en quatre-vingt-dix jours
Toute construction neuve à usage d'habitation est exonérée de taxe foncière pendant les deux années qui suivent son achèvement. C'est de plein droit. Mais l'exonération est subordonnée à une déclaration, et une déclaration tardive ne coûte pas quelques jours : elle coûte une année entière.
Le principe
Deux ans, de plein droit, sans rien demander — presque
L'article 1383 du code général des impôts exonère de taxe foncière sur les propriétés bâties les constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction à usage d'habitation, pendant les deux années qui suivent celle de leur achèvement.
Une maison achevée en 2026 est donc exonérée en 2027 et 2028, et redevient imposable en 2029. L'année de l'achèvement elle-même n'entre pas dans le compte : la taxe s'apprécie au 1er janvier, et au 1er janvier 2026 le bien n'existait pas encore comme construction achevée.
Le mot « addition de construction » mérite qu'on s'y arrête : une extension, une surélévation, un garage accolé, un comble aménagé en pièce habitable en relèvent. L'exonération ne concerne pas que les maisons neuves — elle concerne aussi les agrandissements, pour la part correspondant à ce qui a été ajouté.
Le point de cette page
Déclarer tard ne décale pas le droit : il l'ampute
L'article 1406 pose deux règles, dans cet ordre :
Article 1406, I
Les constructions nouvelles et les changements de consistance ou d'affectation sont portés à la connaissance de l'administration dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive.
Article 1406, II — la phrase qui coûte cher
« Le bénéfice des exonérations temporaires de taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties est subordonné à la déclaration du changement qui les motive. Lorsque la déclaration est souscrite hors délais, l'exonération s'applique pour la période restant à courir après le 31 décembre de l'année suivante. »
Ce que cela donne, en clair
| Situation | Années exonérées | Résultat |
|---|---|---|
| Achèvement en 2026, déclaration dans les 90 jours | 2027 et 2028 | deux années pleines |
| Achèvement en 2026, déclaration déposée en 2027 | 2028 seulement | une année perdue |
Le retard ne se rattrape pas et ne se répare pas. Il n'existe aucune tolérance, aucune remise en état antérieur, aucune procédure de relevé de forclusion. C'est la seule échéance de toute la fiscalité foncière des particuliers dont le dépassement se paie immédiatement en euros.
La démarche
Quel formulaire, et à partir de quand court le délai
Le point de départ : la réalisation définitive
Le délai de quatre-vingt-dix jours court de l'achèvement, pas de la date du permis, ni de la réception des travaux par l'entreprise, ni de l'emménagement. Un local est réputé achevé lorsqu'il est utilisable, c'est-à-dire lorsque l'état d'avancement permet une occupation effective — même si des finitions restent à faire.
Le formulaire
La déclaration se fait auprès du service des impôts fonciers dont dépend le bien. Elle s'effectue le plus souvent en ligne depuis l'espace personnel sur impots.gouv.fr, rubrique « Gérer mes biens immobiliers », ou au moyen du formulaire papier correspondant à la nature du local — H1 pour une maison individuelle, H2 pour un appartement. En cas de doute sur l'imprimé, le service des impôts fonciers l'indique.
Ce qu'il faut comprendre du calendrier
Déposer la déclaration avant l'achèvement ne sert à rien ; la déposer plus de quatre-vingt-dix jours après coûte une année. Il n'y a donc qu'une seule fenêtre, et elle est courte. Notez la date d'achèvement le jour où elle survient.
Ne pas se réjouir trop vite
L'exonération ne couvre pas tout, et pas partout
C'est le point que les brochures commerciales passent sous silence. L'exonération de deux ans n'est pas uniforme sur le territoire, et elle ne porte pas sur la totalité de ce que vous payez.
La commune peut la réduire
Par délibération et pour la part qui lui revient, la commune peut limiter l'exonération à 40, 50, 60, 70, 80 ou 90 % de la base imposable pour les immeubles à usage d'habitation. Elle peut aussi réserver le maintien à 100 % aux seuls immeubles financés par prêts aidés de l'État ou prêts conventionnés.
L'intercommunalité peut la supprimer
Pour la part qui lui revient, l'établissement public de coopération intercommunale peut, par délibération, supprimer purement et simplement l'exonération.
La TEOM, elle, reste due
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères n'est pas concernée par l'exonération de l'article 1383. Un propriétaire exonéré reçoit donc tout de même un avis, portant la TEOM et les frais de gestion correspondants. Ce qui se conteste sur la TEOM.
Les locaux autres que d'habitation : 40 %
Les constructions nouvelles qui ne sont pas à usage d'habitation bénéficient d'une exonération de 40 % de la part communale seulement, pendant les deux mêmes années.
Concrètement : ne bâtissez pas votre plan de financement sur deux années à zéro euro. Renseignez-vous auprès de votre commune sur l'existence d'une délibération de limitation — c'est une information publique.
Ce qui suit l'exonération
La troisième année, la fiche devient le sujet
Quand l'exonération s'éteint, vous découvrez d'un coup le montant réel. Et ce montant repose sur une valeur locative cadastrale qui a été établie à partir de votre propre déclaration — celle que vous avez remplie dans les quatre-vingt-dix jours, souvent en pleine fin de chantier, parfois sans mesurer précisément.
C'est un cas où les erreurs sont fréquentes et faciles à démontrer : surfaces déclarées de mémoire, équipements cochés par excès, dépendances comptées deux fois. La fiche d'évaluation n° 6675-M permet de vérifier ce qui a été retenu, et la réclamation reste ouverte jusqu'au 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement.
Questions fréquentes
Combien de temps dure l'exonération de taxe foncière pour une construction neuve ?
Deux ans, en application de l'article 1383 du code général des impôts : les deux années qui suivent celle de l'achèvement. Une construction achevée en 2026 est exonérée en 2027 et 2028 et redevient imposable en 2029. L'année de l'achèvement n'entre pas dans le compte, la taxe s'appréciant au 1er janvier.
Que se passe-t-il si je déclare ma construction en retard ?
L'exonération n'est pas décalée, elle est amputée. L'article 1406 II prévoit que lorsque la déclaration est souscrite hors délais, l'exonération s'applique pour la période restant à courir après le 31 décembre de l'année suivante. Une construction achevée en 2026 mais déclarée en 2027 n'est exonérée qu'en 2028 : une année perdue, sans rattrapage possible.
À partir de quand courent les 90 jours ?
De la réalisation définitive de la construction, c'est-à-dire de son achèvement. Ni la date du permis de construire, ni la réception des travaux par l'entreprise, ni l'emménagement ne servent de point de départ. Un local est réputé achevé lorsque son état d'avancement permet une occupation effective, même si des finitions restent à faire.
Une extension ou une véranda ouvre-t-elle droit à l'exonération de 2 ans ?
Oui. L'article 1383 vise les constructions nouvelles, les reconstructions et les additions de construction à usage d'habitation. Une extension, une surélévation ou un comble aménagé en pièce habitable en relèvent, pour la part correspondant à ce qui a été ajouté — à condition d'être déclarés dans les quatre-vingt-dix jours.
L'exonération de 2 ans est-elle la même dans toutes les communes ?
Non. Par délibération et pour la part qui lui revient, la commune peut limiter l'exonération à 40, 50, 60, 70, 80 ou 90 % de la base imposable pour les immeubles d'habitation. L'établissement public de coopération intercommunale peut, pour sa part, la supprimer entièrement. Il faut donc se renseigner auprès de sa commune : c'est une information publique.
Suis-je exonéré des ordures ménagères pendant ces deux ans ?
Non. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères n'est pas concernée par l'exonération de l'article 1383. Vous recevrez donc un avis d'imposition pendant les deux années d'exonération, portant la TEOM et les frais de gestion correspondants.
Une échéance, puis une vérification
Déclarez dans les 90 jours, vérifiez la troisième année
Ce sont les deux seuls moments qui comptent. Le premier fait gagner une année d'exonération. Le second décide de ce que vous paierez pendant les vingt ans qui suivent, puisque la valeur locative établie à partir de votre déclaration ne sera plus jamais révisée d'elle-même.