Article 1389 du code général des impôts
Logement resté vide : le dégrèvement de taxe foncière que presque aucun bailleur ne demande
Trois mois de vacance suffisent à ouvrir le droit. Trois conditions doivent être réunies, et l'une d'elles fait échouer la plupart des demandes. Voici laquelle, et comment y répondre.
Ne pas confondre
Ce dégrèvement n'a rien à voir avec la taxe sur les logements vacants
La confusion est fréquente et elle coûte du temps. Deux dispositifs portent sur le même mot et vont dans des sens opposés :
Ce dont il ne s'agit pas
La taxe sur les logements vacants
Un impôt supplémentaire, appliqué dans certaines zones tendues, destiné à décourager la rétention de logements. Elle vous fait payer davantage.
Ce dont il s'agit ici
Le dégrèvement de l'article 1389
Une restitution de taxe foncière, au prorata de la période de vacance, lorsque le logement destiné à la location est resté vide malgré vos efforts.
Les deux peuvent coexister sur un même bien. Le second se demande ; le premier s'impose.
Elles sont cumulatives
Les trois conditions de l'article 1389
Le texte vise la vacance d'une maison normalement destinée à la location, ou l'inexploitation d'un immeuble utilisé par le contribuable à usage commercial ou industriel. Trois conditions doivent être réunies ensemble : il suffit qu'une seule manque pour que la demande soit rejetée.
Condition 1 — celle qui fait échouer les dossiers
La vacance doit être indépendante de votre volonté
C'est le cœur du contentieux. Un logement laissé vide parce qu'on ne veut pas le louer, parce qu'on le garde pour un proche, ou parce qu'on le réserve à un usage personnel, n'ouvre aucun droit. Il faut avoir cherché un locataire sans en trouver.
Un point tranché mérite d'être connu : le Conseil d'État a jugé que le bailleur qui, désespérant de trouver un locataire, met le bien en vente tout en continuant de l'offrir à la location, ne perd pas pour autant le bénéfice du dégrèvement. Mettre en vente ne disqualifie pas — cesser d'offrir à la location, oui.
Condition 2
Une durée d'au moins trois mois
Trois mois consécutifs, pas trois mois cumulés sur l'année. Le dégrèvement porte ensuite sur la durée réelle de la vacance, calculée au prorata.
Condition 3
La totalité de l'immeuble, ou une partie louable séparément
La vacance doit affecter l'immeuble entier, ou une fraction susceptible de location ou d'exploitation séparée : un appartement dans un immeuble de rapport, un local commercial distinct. Une pièce inoccupée dans un logement loué ne suffit pas.
La règle de toutes les réclamations
Un dossier de vacance se gagne sur les pièces, pas sur le récit
L'administration ne vous croit pas sur parole quand vous affirmez avoir cherché un locataire. Elle regarde ce que vous produisez. Constituez ces pièces pendant la vacance, pas après : reconstituer douze mois plus tard des annonces qui ont disparu est le plus sûr moyen d'échouer.
- · Le mandat de location confié à une agence, daté, et les relances éventuelles.
- · Les annonces datées — captures d'écran horodatées, factures de diffusion, accusés de publication.
- · Les visites restées sans suite : bons de visite, échanges de courriels avec les candidats.
- · L'absence de quittances sur la période, et l'absence de loyers sur les relevés bancaires.
- · Les relevés de consommation d'eau, d'électricité ou de gaz, proches de zéro — ils datent la vacance de manière objective.
- · L'état des lieux de sortie du locataire précédent, qui fixe le point de départ.
Un dossier qui contient un état des lieux de sortie daté, trois annonces horodatées et des relevés de consommation nuls est difficile à écarter. Un dossier qui contient une lettre expliquant que le logement était vide ne pèse rien.
Le calendrier
Quand déposer, et jusqu'à quand
La demande prend la forme d'une réclamation adressée au centre des finances publiques dont dépend le bien. Elle est gratuite, se rédige sur papier libre et ne requiert aucun avocat.
Point de départ
Après réception de l'avis d'imposition portant la cotisation contestée. Une réclamation déposée avant est irrecevable.
Date limite
Le 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle la vacance a atteint la durée minimale de trois mois. Notez la formulation : le point de référence est l'année où les trois mois ont été atteints, pas celle de l'avis.
Le paiement n'attend pas
La taxe reste exigible à sa date limite malgré la réclamation. Un sursis de paiement est possible au titre de l'article L277 du livre des procédures fiscales. La procédure complète, étape par étape.
Comme pour toute réclamation, l'administration dispose de six mois pour répondre, prorogeables de trois. Son silence vaut rejet, et le délai de deux mois pour saisir le tribunal administratif court alors — c'est le piège le plus coûteux de la matière.
Une année de vacance, deux enseignements
Profitez-en pour regarder la fiche du logement
Le dégrèvement pour vacance porte sur une année. Il ne change rien à l'année suivante, ni à la base sur laquelle la taxe est calculée. Si vous en êtes à contester votre taxe foncière sur ce logement, c'est le moment de vérifier aussi ce qui la fabrique.
Un bien resté vide est d'ailleurs le plus facile à mesurer et à photographier : personne n'y habite, vous y accédez librement, et un relevé pièce par pièce s'y fait sans gêner qui que ce soit. Les erreurs de surface et d'équipements se constatent bien mieux dans un logement vide.
Questions fréquentes
Combien de temps un logement doit-il rester vide ?
Au moins trois mois consécutifs. Le dégrèvement est ensuite calculé au prorata de la durée réelle de la vacance. Des périodes courtes cumulées sur l'année ne remplissent pas la condition.
Puis-je obtenir le dégrèvement si j'ai mis le bien en vente ?
Oui, à condition de continuer parallèlement à l'offrir à la location. Le Conseil d'État a jugé que le bailleur qui, désespérant de trouver un locataire, met l'immeuble en vente tout en continuant de le proposer à la location ne perd pas le bénéfice du dégrèvement de l'article 1389. En revanche, cesser toute recherche de locataire fait perdre le droit.
Un logement que je garde vide pour un proche ouvre-t-il droit au dégrèvement ?
Non. La vacance doit être indépendante de la volonté du propriétaire. Un logement réservé à un usage futur, gardé pour un enfant ou conservé libre par choix ne remplit pas cette condition, quelle que soit la durée de l'inoccupation.
Quelles pièces faut-il joindre ?
Tout ce qui démontre la recherche active d'un locataire et la réalité de l'inoccupation : mandat de location, annonces datées, bons de visite, absence de quittances sur la période, relevés de consommation d'eau et d'électricité proches de zéro, état des lieux de sortie du locataire précédent. Ces pièces doivent être réunies pendant la vacance : reconstituées après coup, elles sont souvent introuvables.
Jusqu'à quand puis-je demander ce dégrèvement ?
Jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle la vacance a atteint la durée minimale de trois mois. La réclamation doit par ailleurs être présentée après réception de l'avis d'imposition portant la cotisation contestée.
Est-ce la même chose que la taxe sur les logements vacants ?
Non, ce sont deux dispositifs opposés. La taxe sur les logements vacants est un impôt supplémentaire appliqué dans certaines zones pour décourager la rétention de logements. Le dégrèvement de l'article 1389 est au contraire une restitution de taxe foncière, accordée au propriétaire dont le bien destiné à la location est resté vide malgré ses recherches.
Le logement est vide : c'est le bon moment
Demandez la fiche pendant que le bien est accessible
La fiche d'évaluation n° 6675-M met plusieurs semaines à arriver. Un logement inoccupé est le seul cas où vous pouvez tout vérifier sur place à votre rythme, sans déranger personne — surface, équipements, état des parties communes.